2018年，恰逢中國改革開放40周年，黨的開局之年，也是物業管理轉型升級的關鍵一年。年初，由中國物業管理協會會長工作會議上，沈建忠會長提議，由《中國物業管理》雜志社收集業內企業借力資本、企業上市和市場并購方面的案例，編輯和發布業內首份《2018中國物業管理資本·上市·并購調研報告》。

      2018年3至5月，《中國物業管理》雜志社特別面向全國42個城市的約500家物業服務企業，在線下和雜志微信公眾號上發起問卷調查，并深入部分企業進行實地采訪。在采訪過程中，各企業紛紛表示對接資本市場是順勢而為，在新經濟時代，物業管理行業的上市公司應運而生，將進一步激發全行業創新發展的熱潮。同時，各企業呼吁將編撰《調研報告》和召開論壇辦成行業亮點活動，繼續開展下去。

      從2014年6月彩生活在港股上市，到2018年2月南都物業在A股IPO，內地物業管理行業已經有1家A股上市企業、7家港股上市企業，以及58家新三板掛牌企業。資本正在以的速度進入行業，并與技術形成雙輪驅動，由此推動物業管理開展了新科技應用和市場并購的浪潮。

      在業外，由“美好生活”帶來的萬億級社區消費市場的養成和顯現，吸引了包括華為、阿里巴巴、騰訊、京東、蘇寧、順豐等跨界而來，進一步加速了物業管理行業的變革和轉型。

1、上市總體情況：截至 2018 年 4月30日，南都物業在A股上市，彩生活、綠城服務、雅生活等7家物業公司在港股上市，嘉寶物業、保利物業等58家物業公司在新三板掛牌。

2、關于上市的調查結果：雜志社通過線下問卷調查和線上微信投票的方式對企業是否有意愿上市做了調查，從本次調查問卷企業總部所在城市的分布來看，北京、上海、深圳和廣州參與企業數量最多，另外，新一線城市成都、重慶、南京、鄭州等城市參與企業數量較多。

3、關于上市意向的分析：在有意上市的受訪企業中，有63%的企業選擇“通過自身資源整合上市”；另有18%的企業表示愿意與其他企業開展股權合作或聯盟等形式，整合資源共同上市；有19%的企業選擇“借殼上市或其他形式”。

4、關于上市的行業分析：為了獲取手的資訊，本次調查特別由雜志社記者深入企業進行了專訪。自2018年3月至5月，先后深入南都物業、彩生活、雅生活、保利物業、藍光嘉寶、新大正物業、盛全服務、誠信行物業、天驕股份、財信物業、時代鄰里、城關物業、樂生活和萬物至上科技等企業，就資本、上市與物業管理的話題進行深入對話。

      在采訪中多數受訪者認為，要全面客觀認識今天風口上的物業管理行業，至少應該回看十年，從十年這樣的一個時間維度來解讀今天物業管理行業的發展，或許就能夠找到答案所在。

      本次報告的編撰過程中，特別推薦了業內部分優秀的上市物業服務企業，作為報告的樣本企業，通過分享它們在企業發展和上市過程中的寶貴經驗，為業內更多行進在創新發展或上市路上的企業提供一些參考。

1、A股上市公司分析：

【南都物業】

      2018年2月1日，南都物業正式IPO，成為A股“物業股”。南都物業發行價格為16.25元/股，發行市盈率為22.98倍。從2018年5月11日收盤的情況來看，南都物業總市值約 33.9億元，市盈率39.21。就未來發展來看，借助只物業服務A股之勢，南都物業短期料將獲得大量合作共贏的機會，并有可能在其中把握主導權。

2、港股上市公司分析：

【彩生活】

      就未來發展來看，無論是房地產低迷時期為助力開發商去化庫存打造的“彩住宅”產品，還是意欲構建美好社區讓業主享受實惠，通過聯合商家覆蓋社區居民生活消費送物業費而推出的“彩惠人生”平臺，彩生活對于行業未來發展的不懈探索、敢于創新的精神以及未來的發展空間，都充滿了無限想象。

【綠城服務】

      就未來發展來看，綠城服務的高品質和業主滿意度仍將助力其深度拓展園區經濟，考慮到綠城服務的園區服務體系已經打造了4年，未來在園區經濟的深度發掘方面，將繼續處于行業水平。

【中海物業】

       就未來發展來看，作為物業管理行業的“三駕馬車”之一，經過三十年的發展和積累，中海物業在各個物業類型的管理服務方面積累了豐富的經驗，形成了較為*的管理體系，這無疑是資本一直看好的方面，也是企業在市場上開疆拓土的利器。

【雅生活】

       就未來發展來看，雅生活已經提出了要在A股實現上市，從而形成“A+H”雙上市的發展優勢。可以說，不論未來雙上市的路程長還是短，這種提法本身就已經贏得了市場的先機。

【浦江中國】

       就未來發展來看，浦江中國已經在其招股書中說得十分明確，那就是雙向擴展：橫向通過并購、投資、合營、合作等方式，擴展物業管理服務市場；縱向通過投資或與下游服務商形成業務聯盟的方式，進行產業鏈的延伸。不能不說，企業發展可以后發先至，浦江中國或將證明這一點。

3、新三板掛牌公司分析：本次調查對目前新三板掛牌的58家物業服務企業發放了問卷，并重點對藍光嘉寶、保利物業、永升物業、開元物業、天驕股份、新大正、盛全服務、樂生活等公司進行了重點訪問。

       根據本次調查數據，以及綜合各新三板掛牌公司公開的數據，在2017年，共有東光股份等13家物業服務企業發展交易。

      2018年4月21日，全國中小企業股份轉讓系統與香港交易所在北京簽署了一份合作諒解備忘錄。根據這份備忘錄，掛牌公司可以到境外發行并在香港聯交所上市，全國股轉公司對掛牌公司申請到香港聯交所發行和上市不設前置審查程序及特別條件，無需在全國股轉系統終止掛牌。這對于新三板掛牌的物業服務企業是重大利好，未來可以結合自身業務發展規劃，充分利用境內外兩個市場進行，拓寬融資渠道。

      在本次調查過程中，至少有10家企業因為要在主板或港股上市，已經在新三板退市或停牌。因此，這次簽署備忘錄對于已經在新三板掛牌并有意獲取更多融資渠道的企業來說，不能不說是一個重大利好。

      在過去的十年當中，我國內地物業服務企業的體量發生了巨大的變化，管理物業面積超過1億平方米，這樣的物業服務企業今天已經并不鮮見。本次調查結果顯示，在接受調查的企業當中，至少有11家企業管理物業面積超過1億平方米。

      在大企業成長的過程中，無一例外地開展了并購業務以加速市場拓展的步伐。本次報告特別選取近年來行業當中的幾個典型并購案例，進行簡要分析，如下圖：

      隨著互聯網+熱潮和社區O2O興起，并伴隨著一部分大型物業服務企業業務在全國的拓展，近兩年，物業管理行業開始出現一些企業平臺。

      在2010年，我國經濟總量超過日本成為二大經濟體時，全社會對此給予極大的關注，央視專門錄制播出了一部大型電視紀錄片《公司的力量》，解讀了“公司”對于社會、經濟、文化乃至精神生活等諸多層面的推動和影響。《公司的力量》給予我們一種全新視角的啟示：對于物業管理改革發展37年的回望中，以公司為切入點觀察，有著而深刻的意義。

       因此，在本次調查訪問中，始終圍繞著“公司”這一主線，希望能夠為快速發展的物業管理發掘一些可以參照的企業樣本。限于水平和時間，本次調查以及報告撰寫，無法提供十分詳盡的數據和精準分析，僅提供如下幾個觀點，供業內參考。

1、對資本的認知，將改變既有的思維邏輯；

2、伴隨著整合并購熱潮，行業即將產生公司；

3、資本帶來的經濟能力，讓公司有實力應用科技變強；

4、新科技的大量應用，讓公司有機會分享智慧社區的紅利；

5、跨界大鱷的進入，讓公司和服務價值凸顯；

6、人才機制的改變，才是公司最終轉型升級的關鍵。