“白銀時代”到來，地產開發(fā)進入后房地產時代，持續(xù)幾十年浩浩蕩蕩的房地產開發(fā)過后，數量眾多的存量物業(yè)開始為資本帶來更多想象。
以地產開發(fā)商更名和轉型為例，房地產開發(fā)企業(yè)開始更多地標榜自身為“運營商”而非“”。而撕開物業(yè)管理的一角，2018年一個重要的行業(yè)現象是，房地產商將旗下物業(yè)板塊公司分拆獨立上市，成為行業(yè)的一個明顯趨勢。
直至進入2019年，還有房地產企業(yè)陸續(xù)不斷向港交所提交物業(yè)公司上市申請。顯然，行業(yè)變得“激蕩”，也通過物業(yè)公司頻繁的收并購展現出來。據了解，自2015年以來，物業(yè)服務企業(yè)之間的兼并、收購就不斷上演，在2015年物業(yè)公司收并購達到高潮的時期，甚至超過200家。
從觀點指數所研究樣本企業(yè)來看，綜合物業(yè)服務企業(yè)運營、管理、品牌、創(chuàng)新以及人氣等各項指標和能力所評比出的TOP30物業(yè)服務企業(yè)，部分頭部企業(yè)的物業(yè)管理面積已接近6億平方米。
值得一提的是，這些頭部物業(yè)企業(yè)中大部分就有房地產開發(fā)背景，以榜單中十的物業(yè)服務公司為例，幾乎沒有哪家企業(yè)是獨立的第三方。而即便把這份名單擴展至前三十，沒有房地產開發(fā)背景的物業(yè)企業(yè)也。
另外從營業(yè)收入方面來看，已有頭部物業(yè)企業(yè)實現了營收超過百億，而與之形成對比的是，部分物業(yè)企業(yè)營收還未達兩位數。依靠關聯方的擴張，物業(yè)服務企業(yè)開始展現出像房地產開發(fā)企業(yè)近年來的規(guī)模增長態(tài)勢，頭部企業(yè)各方面能力開始實現超越。
而綜合幾方面財務指標，毛利率是物業(yè)服務企業(yè)普遍表現較好的一項，一些即使在規(guī)模上尚未形成優(yōu)勢的企業(yè)，在這方面也保持較好，反而個別頭部企業(yè)在對于企業(yè)營業(yè)成本的控制上略遜。
顯然，行業(yè)集中度不斷提升，許多背靠房地產開發(fā)企業(yè)的物業(yè)服務公司變得更具優(yōu)勢。另一方面，僅依靠提供傳統(tǒng)基礎物業(yè)服務，已不能滿足物業(yè)公司競爭力的需要。物業(yè)服務企業(yè)不斷探索增值業(yè)務，以尋求新的利潤增長點。這一切，都讓物業(yè)服務行業(yè)變得更具想象。
存量風口與物業(yè)
物業(yè)服務行業(yè)作為后房地產時代的藍海，在房地產開發(fā)開始放緩甚至停滯的情況下，被認為是資本、特別是房地產開發(fā)商尋求增長極的新支點。
根據國家公布數據，2018年全國商品房銷售面積171654萬平方米，同比2017年增長1.3個百分點，增速同比回落6.4個百分點。與此同時，從房屋竣工面積上看，2018年1-12月，全國實現的房屋竣工面積93550萬平方米，相比2017年下降7.8%，下降幅度比2017年擴大3.4個百分點。
事實上，行業(yè)現階段的眾多現象表明，經過二三十年開發(fā)，我國增量房市場已經逐漸見頂，增量房開發(fā)開始陷入瓶頸，“白銀時代”到來已成為房地產行業(yè)的普遍共識。另一方面，經過了幾十年的開發(fā)，國內存量房市場卻開始展現出的前景。
與此同時，我國城鎮(zhèn)化率在2017年為58.52%，預計在2020年，國內城鎮(zhèn)化率將達到60%，還在持續(xù)推進的城鎮(zhèn)化率也被認為是國內物業(yè)管理行業(yè)的利好因素之一。
中國產業(yè)信息網披露的一項數據表明，到2018年末，僅在住宅市場方面，全國城鎮(zhèn)實有的住宅面積就達到203.25億平方米，而如果按照80平方米每套的城鎮(zhèn)家庭住房建筑面積計算，至去年末，全國城鎮(zhèn)存量住宅套數達到25406萬套。而預計到2020年，全國實有的住宅面積將達到221.21億平方米，全國城鎮(zhèn)存量住宅套數預計將進一步增加到27652萬套。
一個事實是，根據物業(yè)管理行業(yè)相關機構近期發(fā)布的報告顯示，目前，我國物業(yè)管理行業(yè)面積就已經達到約246.65億平方米，行業(yè)面積復合增長率12.01%；與此同時，數據指出全國物業(yè)管理行業(yè)所實現的營業(yè)收入已超過6000億元，復合增長率達13.66%。
公布的一項數據也顯示，我國物業(yè)行業(yè)到2030年潛在的市場規(guī)模將達1.3萬億元，也就是說，按照這個規(guī)模增長，僅至2030年我國物業(yè)管理行業(yè)就有超過兩倍的增長空間。以上這些數據表明，我國物業(yè)管理行業(yè)的市場在逐年增長，行業(yè)待挖掘的空間巨大。
在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景之下，國內許多行業(yè)人士認為，未來5年將是中國物業(yè)管理行業(yè)的機遇和窗口期。數量巨大的存量物業(yè)亟需物業(yè)服務企業(yè)和資產運營公司的管理，而毫無疑問的是，將來在規(guī)模和口碑上具雙重優(yōu)勢的企業(yè)，將更能占據行業(yè)的上風口。
從近兩年公開的數據來看，為搶占物業(yè)服務市場這座“橋頭堡”，同時為配合從“資產”到“資產運營商”身份的轉換，房地產開發(fā)企業(yè)不惜紛紛著手分拆旗下物業(yè)服務公司上市，將其盡早地推向資本市場。
據觀點指數不統(tǒng)計，自2014年內地赴港上市物業(yè)公司彩生活登陸資本市場以來，至2017年，分別就有中海物業(yè)、中奧到家、綠城服務、祈福生活服務、浦江中國陸續(xù)走向了資本市場。
2018年，物業(yè)企業(yè)尋求上市更是達到了高潮，期間除了南都物業(yè)趕赴上交所上市，雅生活服務、碧桂園服務、新城悅、佳兆業(yè)物業(yè)、永升生活服務紛紛從房地產母公司中分拆出來登陸香港資本市場。
除此以外，大部分物業(yè)企業(yè)還把在新三板上市作為登陸A股和港股的跳板，如果算上近年在新三板上市的企業(yè)，登陸資本市場物業(yè)公司的數量則更多。據統(tǒng)計，在2016、2017年，物業(yè)公司在新三板上市的企業(yè)分別達24家、23家，至2018年，除去已摘牌企業(yè)，新三板掛牌物業(yè)企業(yè)共50余家。
物業(yè)并購潮與規(guī)模賽跑
雖然尋求上市的物業(yè)服務企業(yè)在不斷增多，但值得注意的一個現象是，與房地產企業(yè)開發(fā)銷售占據了近70%的相比，目前物業(yè)行業(yè)的集中度仍處于較低水平，行業(yè)收并購和洗牌仍處于初始階段，頭部企業(yè)的規(guī)模在持續(xù)增長。
據行業(yè)研究機構披露的一項數據，目前整個物業(yè)服務行業(yè)企業(yè)數量達到11.8萬家，而在現時國內物業(yè)管理行業(yè)246.65億平方米的管理面積中，頭部物業(yè)服務企業(yè)所占管理面積規(guī)模仍然較少。
與此同時，在觀點指數所研究的樣本企業(yè)里面，0物業(yè)服務企業(yè)管理面積占TOP30管理面積比例超過60%。值得注意的一點，行業(yè)數據所反映出的一個變化是，管理面積在規(guī)模以上的物業(yè)管理企業(yè)數量在持續(xù)增長。此外在營業(yè)收入方面，這些頭部物業(yè)公司也逐漸表現出向規(guī)模以上收入靠近的態(tài)勢，物業(yè)管理行業(yè)集中度還在持續(xù)推進。
近年的公開數據顯示，收并購成為了物業(yè)企業(yè)快速提升規(guī)模的一個重要手段。據了解，2017年以來，部分主要物業(yè)公司典型的收并購就達到30余宗。進入今年以來，雅生活服務還先后擬收購青島、哈爾濱兩家物業(yè)公司股權。
研究機構披露更早的數據則指出，在2015-2016年，物業(yè)行業(yè)市場統(tǒng)計到的企業(yè)收購數量總計超過300家，累計收購的物業(yè)管理面積逾6.2億平方米。在收并購頻繁發(fā)生的2015年，物業(yè)企業(yè)收購的物業(yè)服務公司就超過200家。
一方面，物業(yè)企業(yè)熱衷于收并購，是因為收并購可以使公司規(guī)模版圖在短時間內得到快速的擴張；另一方面，這種以資金為優(yōu)勢的擴張方式對物業(yè)企業(yè)品牌度的要求相對較低，這一定程度上降低了物業(yè)企業(yè)獲得新增項目的門檻，因而一部分物業(yè)企業(yè)在發(fā)展前期往往依靠收并購發(fā)展規(guī)模。
值得一提的是，隨著越來越多房地產開發(fā)公司分拆物業(yè)企業(yè)上市，物業(yè)服務企業(yè)依靠關聯方開發(fā)獲得管理面積變得比收并購更為重要。據了解，在管理面積排名靠前的物業(yè)服務企業(yè)中，有超過90%的企業(yè)就有著房地產開發(fā)的背景。
與此同時，行業(yè)研究數據也表明，即使關聯方開發(fā)項目占比在減弱，那些具有開發(fā)背景的物業(yè)服務企業(yè)，其管理面積中大部分仍是通過房地產開發(fā)母公司開發(fā)的物業(yè)而來。
除此以外，除了收并購和依靠關聯方兩種方式擴張物業(yè)管理規(guī)模，物業(yè)服務企業(yè)還盡可能通過自身品牌的打造積極開拓第三方物業(yè)資源。據了解，即便是房地產開發(fā)企業(yè)旗下公司，大部分物業(yè)服務企業(yè)都保持著一定規(guī)模的第三方管理面積。
根據2018年中期數據，在雅生活服務所有管理面積當中，有超過55%的管理面積屬于第三方拓展。此外，該項數字在金地物業(yè)等一些物業(yè)服務企業(yè)的占比則顯得更高。
守住物業(yè)制高點：智能化與增值服務
規(guī)模前提僅作為行業(yè)發(fā)展前期優(yōu)勢所在，事實上，物業(yè)管理行業(yè)所*的服務差異化難度大、以價格優(yōu)勝以及人工投入成本高的特點，決定了物業(yè)服務企業(yè)在保持基礎服務擴張同時，還必須開拓新的增值服務以獲得更多的利潤增長點。
另一方面，物業(yè)管理正因為是勞動密集型行業(yè)，需要投入大量管理人員，所以物業(yè)公司規(guī)模越大其投入的人力資源就越多，這個意義上講，物業(yè)公司的規(guī)模擴張對于其成本的把控和利潤保持也是一大挑戰(zhàn)。
2017年的一項研究數據表明，在物業(yè)管理行業(yè)的成本結構中，人力成本在整個物業(yè)公司的成本構成中占比，達到55%以上，其次才是一家物業(yè)公司正常運行所需的其他費用以及日常運行和維護費用。而部分上市公司年報數據也顯示，物業(yè)企業(yè)人工成本占營業(yè)成本甚至超過60%。
行業(yè)的一個普遍現象是，為提升物業(yè)管理效率，同時降低人工成本，物業(yè)企業(yè)開始借助人工智能、大數據以及互聯網新技術，搭建O2O社區(qū)服務平臺，連接起用戶、商家與服務提供者。這一方面提升了企業(yè)管理效率、降低成本，同時也進一步拓展了企業(yè)提供增值服務的想象空間。
以目前物業(yè)公司所提供服務為例，物業(yè)服務企業(yè)提供的傳統(tǒng)基礎物業(yè)服務主要包括安保、清潔、園藝以及維修維護等，而以社區(qū)金融、電商、家政、養(yǎng)老、空間運營為主要服務內容的業(yè)主增值服務和以物業(yè)代理、工程服務、咨詢服務等為主的非業(yè)主增值服務正逐步成為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造利潤增長極的制高點。
數據顯示，物業(yè)服務行業(yè)增值服務收入占總收入比例在逐年提升；與此同時，物業(yè)服務企業(yè)增值服務利潤占比的提升近年來則變得更為明顯。從單個企業(yè)來看，部分企業(yè)如雅生活服務、碧桂園服務、中海物業(yè)、保利物業(yè)、永升生活服務在2018上半年增值服務收入占比分別達到46.62%、22.2%、7.1%、16.97%以及31.6%。
而無論如何，物業(yè)管理本質上講就屬于服務行業(yè)，一家物業(yè)服務企業(yè)想要長時間立足行業(yè)市場，服務的品質和口碑關鍵。這個層面上來看，智能化的投入和增值服務的延展也許還能為企業(yè)如何提升服務質量和服務體驗提供足夠多的思考和啟發(fā)。
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